Gesetzesänderung und neues Berechnungsverfahren nach Urteil des Bundesverfassungsgerichts
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 das bisherige Modell zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Bund hat daraufhin im Jahr 2019 das Grundsteuergesetz mit Wirkung zum Jahr 2025 geändert und insbesondere den Ländern ermöglicht, bei der Berechnung der Grundsteuer vom Bundesgesetz abzuweichen. Das Land Baden-Württemberg hat nun ein einfaches Berechnungsverfahren für das Land vorgeschrieben. Ab 2025 wird die Grundsteuer lediglich nach dem Wert des Grundstückes berechnet. Der Wert des Grundstückes wird dabei nach der Flächengröße und dem vom unabhängigen Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert ermittelt. Gebäude und Bebauung auf dem Grundstück bleiben damit, anders als bisher, komplett unberücksichtigt.
Auswirkungen des neuen Berechnungsverfahrens in der Praxis
In der Praxis wird das neue Berechnungsverfahren dazu führen, dass die Grundsteuer für den einzelnen günstiger wird, je mehr Wohneinheiten sich auf einer Fläche befinden. Es ist absehbar, dass die Grundsteuerreform mit der neuen Berechnungsmethode zu Veränderungen bei den einzelnen Grundstücken führen wird. Es könnte voraussichtlich zu einer Umverteilung kommen, sodass Grundstückseigentümer mit größeren Grundstücken und wenig Wohneinheiten mehr zahlen müssen und Grundstückseigentümer mit kleineren Grundstücken und viel Wohneinheiten weniger. Insbesondere bei Grundstückseigentümern größerer Grundstücke, die sich in guter Lage befinden und nur mit einem Einfamilienhaus bebaut sind, könnte das neue Berechnungsverfahren zu einer höheren Grundsteuerbelastung führen.
Weiteres Vorgehen der Gemeinde
Die Gemeinde wurde schon mehrfach von potenziell betroffenen Bürgerinnen und Bürgern aufgefordert, ab 2025 den kommunalen Hebesatz, also die einzige Einflussmöglichkeit der Gemeinde auf die Höhe der Grundsteuer, abzusenken. Wie sich durch die neue Grundsteuerreform das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Gemeinde entwickeln wird, ist derzeit aber noch nicht absehbar. Deshalb kann die Gemeinde momentan keine Aussagen über den künftigen Hebesatz der Grundsteuer machen. Klar ist, dass für die Gemeinde das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nicht sinken darf. Die Gemeinde ist für die Bewältigung der öffentlichen Aufgaben auch weiterhin auf die Grundsteuern angewiesen. Klar ist aber auch, dass die Bürgerinnen und Bürger über die Grundsteuer nicht mehr als erforderlich belastet werden sollen. Mithin ist es nicht vorgesehen, dass die Gemeinde durch das neue Berechnungsverfahren deutlich höhere Grundsteuererträge im Gesamtaufkommen erwirtschaften kann als bisher. Aus diesem Grund ist geplant, eine Modellrechnung für das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Gemeinde durchzuführen. Hierfür werden allerdings Daten vom Finanzamt benötigt. Die Finanzämter haben seit 1. Juli 2022 damit begonnen, die Grundstückseigentümer zu einer Feststellungserklärung für ihre Grundstücke aufzufordern. Diese haben dafür noch bis zum 31. Oktober 2022 Zeit. Danach beginnen die Finanzämter mit der Grundlagenermittlung, um den Grundstückswert zu ermitteln und auf dieser Basis einen sogenannten Einheitswertbescheid und schließlich einen Grundsteuermessbescheid zu erlassen. Dieser Prozess kann theoretisch noch bis Ende des Jahres 2023 dauern. Die Gemeindeverwaltung benötigt jedoch die einzelnen Grundsteuermessbescheide, um eine Modellrechnung für das Grundsteueraufkommen für die gesamte Gemeinde anzufertigen. Erst mit der Modellrechnung kann Auskunft darüber erteilt werden, wie der Grundsteuerhebesatz künftig festgesetzt wird. Da sich die Grundlagenermittlung durch die Finanzämter noch verzögert, kann eine Modellrechnung voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2024 erfolgen. Deshalb kann erst im Jahr 2024 durch den Gemeinderat beraten werden, in welcher Höhe der Hebesatz ab 2025 festgelegt wird. Im Ergebnis steht aber jetzt schon fest, dass es – unabhängig von der Festsetzung des Hebesatzes der Gemeinde – zu Umverteilungen der Grundsteuerlast zwischen den Grundstückseigentümern kommen wird. Das scheint aber offenbar vom Landesgesetzgeber ganz bewusst gewollt zu sein. Daran kann die Gemeinde nichts ändern.
Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?
Die Grundsteuer knüpft als sogenannte Realsteuer an das Eigentum von Grund und Boden an. Vorschriften zur Erhebung und Berechnung der Grundsteuer finden sich im Grundsteuergesetz. Grundsteuerpflichtig sind Eigentümer von Grundstücken, aber auch Erbbauberechtigte. Man unterscheidet bei der Grundsteuer zwei Arten:
- Grundsteuer A: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
- Grundsteuer B: bebaute oder bebaubare Grundstücke
Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Hier wird sich also nichts ändern. Bei der Grundsteuer B für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke kommt hingegen das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell" zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an. Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl (1,3 ‰) multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag. Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer. Also:
Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.
Wie berechnet sich die Grundsteuer B beispielhaft nach dem modifizierten Bodenwertmodell?
Beispiel: Grundstückseigentümerin S hat ein Einfamilienhaus auf einem 400 m² großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt zum 1. Januar 2022 den Betrag von 610 Euro/m². Für dieses Beispiel wird mit dem bisherigen Hebesatz der Gemeinde Kressbronn a. B. von 360 % gerechnet.
Berechnung der Grundsteuer:
| Grundsteuerwert | 400 m² x 610 €/m² = 244.000 € |
| Steuermesszahl | 1,3 ‰ = 0,0013 abzgl. 30 % bei überwiegend zu Wohnzwecken genutztem Gebäude 30 % von 0,0013 = 0,00039 0,0013 - 0,00039 = 0,00091 = 0,91 ‰ = Steuermesszahl |
| Grundsteuermessbetrag | 244.000 € x 0,91 ‰ = 222,04 € |
| Grundsteuer | 222,04 € x 360 % = 799,34 € |
Frau S müsste somit für ihr Grundstück mit Einfamilienhaus 799,34 Euro Grundsteuer pro Jahr bezahlen, wenn der Hebesatz der Gemeinde bei 360 % wäre.
Weitere Informationen
Weitere Informationen zur Grundsteuerreform erhalten Sie unter www.grundsteuer.de oder auf der Internetseite der Finanzämter Baden-Württemberg unter www.finanzamt-bw.fv-bwl.de/Grundsteuer-neu.
Pressemitteilung vom 30.08.2022